再論溫市物業估價和徵稅

Title: 再論溫市物業估價和徵稅

Date: Wednesday, January 7, 1998

Synopsis: 特稿無可否認卑詩省各市鎮的土地和房產估價是由省府所轄的估價局(B.C. Assessment)釐訂。但物業稅(Property Tax)的幅度和比率是由每個市鎮個別處理，市鎮所收的普通用途(General Purpose)稅只是業主所納物業稅的一部分

Article Text: 特稿無可否認卑詩省各市鎮的土地和房產估價是由省府所轄的估價局(B.C. Assessment)釐訂。但物業稅(Property Tax)的幅度和比率是由每個市鎮個別處理，市鎮所收的普通用途(General Purpose)稅只是業主所納物業稅的一部分，其餘還有學校、醫院、卑詩估價局，以致於地區性和省內公共交通等稅項，由各市鎮政府代收後移交省府撥予所屬部門。若以九七年溫市業主繳付物業稅總額六點八五億元計，佔百分五十點八的普通用途稅歸溫市市府，其餘由省府處理。在普通用途稅項方面，又分七類(class)，每類於九七年所繳稅款的百分率如下：一住宅(四二點九)；二實用性(utilities)(一點九)；四重工業(一點二)；五輕工業(一點四)；六商業(五二點六)；八季節性(零點一)；九農作(零)；其中第三類和第七類已不存在，而商業業主和住宅業主所繳物業稅佔溫市總額百分九十五點五。換言之，溫市絕大多數的物業稅是來自商業物業和住宅。但是，兩者之間的比率確有很大的差距。市府有鑒於此，乃於九四年開始深入審查上述七類課稅率。據查所知，由八三年至九三年，商業物業繳納總稅款額為百分五十六，住宅繳付百分三十九，其餘佔百分五。商業物業的負擔似乎太重。於是，由九四年起，市議會議決把三百萬元的稅收由商業物業移到住宅，九五年再移三百萬元，九七年又移二百九十萬元。到了九七年，商業物業的負擔由百分五十六減為百分五十二點六，住宅則由百分三十九增至百分四十二點九，其餘變動極小。此舉，可以顯示市府體順民意，不過，減商業稅而加住宅稅，當然亦有市民大力反對。其主要的理由是商界所納的物業稅可以在每年入息的總數扣除，少納了聯邦稅和省府稅。其實，商界扣稅得益是多是少，在九七年四月的市議會中曾有熱烈的辯論，事後，我特向兩子女(同是特許會計師)查問。據悉，商人納入息稅可分兩類：一小生意，年內生意總收入少過二十萬元 - 當年如有「應納入息稅款額」(taxable in-come)，約可扣百分二十三(譬如，某小生意納市商業物業稅一萬元，可扣二千三百元。因有此利，其商業物業稅比住宅稅，則減為四比一)； - 當年或追溯多年前或移下多年，如無「應納入息稅款額」，則無稅可扣；二大生意，年內生意總收入超過二十萬元者，最多約可扣稅百分四十六(譬如，某大生意納市商業物業稅一萬元，約可扣四千六百元，因此，其商業物業稅對比住宅稅則減為二點八比一)。商業物業稅與住宅稅，如何比對才算公平呢？見仁見智，相信很難分解。至於市府是否偏對某區徵苛稅呢？可如下理解：一估價是卑詩省估價局，不是市府；二市府所收的只是物業稅的百分五十點八，其餘的盡歸省府。不滿者亦宜向省府投訴；三商業物業稅比之住宅稅，在溫市已有三次的調整，不盡善者，有待民眾提供意見。溫市的商業物業稅與全加各大市鎮相比，又如何呢？因為各市鎮徵稅幅度所包括的項目如用水、收垃圾、污水處理等各有不同；同時亦有市鎮徵收營業稅，所以很難列出對等的比較。在住宅稅方面，溫市在全加各市鎮的徵稅款額(由高至低)排名第十五；相對的，徵商業物業稅也不太高。李松